診断＆提案 事例

実際に相談頂いた事例の紹介です。

『守る』ために『診断』する。

弊社による診断は、すでに計画図や提案書をお持ちの方の「セカンドオピニオン」的役割にもなります。

計画を進める前に、まず土地の市場価値について診断し、その潜在価値と潜在リスクを把握すること。

判断を下す前に、適切な「判断材料」が必要であることは言うまでもありません。

「代々受け継いできた土地を自分の代で手放すわけには…」

このような方こそ、いまある不動産資産についての診断が必要であると言えます。

コア・リサーチの不動産診断は、売ることだけを前提とせず、「土地の資産価値を見極めること」。

見極めたうえで、資産価値を高める戦略を練る。これがひいては「守りを堅くすること」に繋がります。

以下で紹介する事例は、そんな「不動産資産を守りたい」相談者へのコア・リサーチのソリューション例です。

①市場価値を高く維持しつつ自宅と収益構造を提案（上図右側）。

・少々大きい土地を将来2分割（流通適正面積）して片側売却が可能な下地を作っておく。

・一方に自宅を、もう一方に「賃貸戸建て住宅」を建てる。

②マーケットに対し、競争力・安定力の高い収益計画を提案。

・ファミリー向け賃料が増加傾向な市場、かつ競合が少なく競争力・安定力が高いと推測できる。

③弊社マイホームプロジェクトで「良品質の住宅をローコストで」建てることが出来る手法を応用提案。

・建築費を抑えて賃料が高く確保出来るため、収益率が高い。

④⑤相続時や、もしもの時には、切り離して売却が可能な準備を提案。

・賃貸住宅部分もＡさんの住宅部分も、良質な中古戸建住宅として市場において高い資産価値を有する。

有効に活用してこその、「有効活用」です。

診断なくして、手軽で有効な戦略など、ほとんどないと弊社では考えています。

調査・診断においては、「見た目に惑わされないこと」も重要です。

どういうことかと言えば、「現在アパートや自宅や倉庫が建っている、駐車場になっている」等の状況のことです。

それらの建物や使用方法等に縛られず、まずは「土地そのもの」の価値について知ること。

【相談事例２：Ｋさん（東京都23区）】

先代が残してくれていた、駐車場。こちらを相続納税資金用に急ぎ売却を考えている。

知人の不動産業者が言うには、7000万円以上で売れるのではないか。

相談の目的は、「オークションで高く売却して欲しい」というもの。

土地を残されている場合で怖いのは、

・市場の取引坪単価を土地の規模を考慮せずにそのまま適用している（○○坪×■■万円）。

・検証もせず、根拠がなくとも「プロ」が言った価格を鵜呑みにしている。

という、客観性・合理性を欠く判断・期待の存在です。

弊社は、売主様の耳に良いことばかりを言いません。

むしろ、耳に痛いことを多く言っているかもしれません。

だから、売主様から「8,000万円で売りたい、売れるはずだ」と言われても

「その金額で売却の情報公開をしましょう」とは言いません。

まず、「診断」です。

どんなに急いでいても、いや、急いでいるからこそ、しっかりと診断し、客観的・合理的に戦略を講じなければならないのです。

相続の場合、納税期限があります。しかしながら、慌てて売ることは避けなければなりません。

しっかりと、「スケジューリングすること（戦略）」が出来れば良いのです。

そのうえで、どうすれば高値売却の実現が可能か、戦略を練るべきです。

【診断による現状把握】

・駐車場、土地40坪

・・・市場流通適正面積（20～30坪）に対して、大きすぎる。

・相場と坪単価

・・・取引事例による市場流通単価は適正面積より18～20%減額される。

・土地の境界が不明確

・隣地からの越境物の存在

・道路セットバックあり

・・・確定測量にすぐとりかかる必要あり（２～３ヶ月見込み、実費負担）。

いい住宅地に存する個人の住宅用地として、客観的に見れば「惜しい」という弊社の感想。

１宅地では大きすぎる土地。このエリアでは、この土地を１宅地として購入し、家を建てるとなると総額が１億円を超えてしまう計画になってしまうこと。

その予算になると、より魅力的なエリアでの計画が可能な予算になり、競争力は落ちてしまう。

つまり、買手の数もかなり限られてくる（少なくなる）ことは明確。

①スケジュールの落とし込み（売却完了期限：４か月後）。

・納税期限までに、高値を追求しつつ確実に売却可能な2段階スケジュールを計画、共有。

②一般個人向け情報提供期間の設定（第1段階：2カ月間、高く売れる可能性を追求）。

・適正相場ゾーン：6,500万円～6,800万円

③プロ向け高値売却の準備（第2段階：2カ月で買手が現れない場合のリカバリー、更に2カ月以内見込み）。

・適正相場ゾーン：5,500万円～5,800万円

Ｋさんには、弊社の診断内容とこの戦略提案をお伝えし、ご納得のうえで実行の了承を頂きました。

【結果】

2カ月間では、一般個人客からの購入申し込みは得られず、第2段階の弊社の不動産オークションを実施。

上記③の相場高値5,800万円を大きく上回る、6,150万円で落札されました。

ほぼ一般個人客の価格相場ゾーンに近づく、驚きの高値売却を実現でき、Ｋさんにも喜んで頂けました。

しかしながら、もし、最低敷地面積などの規制があって、「2宅地に分割できない」土地であったら、

上記③の戦略が取れなくなるところでした。

「あと１㎡あれば～」、「あと１ｍ間口があれば～」は、決して極端な話ではありません。

土地を残す場合にも、しっかりと診断をもとに戦略を練ることが肝要であると再確認しました。

何度も言います。診断なくして戦略なし。

相続を「争続」にせず、円満に遺産分割協議がまとまれば、それが最良であることは、誰もが認識するところであります。

残念ながら、それでも意見・主張の対立が避けられない状況というのは大小問わず生まれえます。

そんなとき、「客観的」「第三者的」な立場に立つ相談者は重要な役割を占めることになります。

その第１人者が、税理士でしょう。

全ての相続人に対して、中立公平な立場から資産評価をし、全員が納得のいく結果に向けて采配を振るう立場。

実は、弊社のスタンスも、かなりそれ（税理士）に近い立場にあります。

（相続案件を数多く手がける税理士さんからの依頼で、不動産分野のみお手伝いすることが多いので）

（因みに、相続の経験豊富な知識も実績もある税理士の先生をご紹介させて頂くことも多いです）

すでに意見が対立してしまっている相談者からの依頼でも、弊社のスタンスは変わりません。

◆客観的な不動産資産の全体把握

◆合理的な不動産アレンジ（資産価値向上）提案

◆中立公平な高値売却 （オークションン売却も活用）

について、尽力することだけです。

と こ ろ が ！

この地域には、「１宅地の最低敷地面積７０㎡」という規制が存在していたのです。

これは、つまり３人で６８㎡ずつ分筆して所有した場合、

・自宅として使用するにも家が建てられない

・他人に住宅用地として売却が出来ない（どの土地も家が建てられない！）

いわば、各自「駐車場」または「物置」用途でしか方法のない土地になってしまうのです。

不動産の資産価値どころではありません。

そもそも、分筆してしまっていたら、資産価値が極端に言えばゼロに近い状態になるところでした。

【結果】

Ｓさん含む相続人３名に診断結果をお伝えしたところ、「現金化して分配」という話でまとまりました。

売却には弊社の不動産オークションを活用させて頂き、市場高値を追求させて頂くこととなりました。

【後述】

１点残念であったのは、隣地と交渉して、約６㎡（間口70cm）を売って貰えなかったこと。

売って貰えていれば、３宅地分割が可能になり、更なる高値に出来ていましたが……。

＜その他、分筆がらみの提案事例（箇条）＞

・土地の全体を診断、分割取得する全員に「高く売れやすい分筆線」を提案。

・公的評価（路線価・公示地価）に惑わされない、合理的な土地評価によって「本当に売るべき土地」を提案。

・将来売却地の戦略を考慮した、「アパート建築位置」の割り出し提案。

『守りたい』方にこそ、コア・リサーチの『診断』が役に立つはずです。